【以案释法】宅基地房屋买卖合同效力出现问题？拆迁补偿款分配存在争议？

admin 阅读：375 2023-12-25 20:32:23 评论：0

　　宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式，是新中国成立以来在中国土地政策基础上形成的一个固有制度。

　　近来关于宅基地上房屋买卖的案件逐渐增多，伴随拆迁安置补偿款的分配问题纠纷日益复杂。

　　《法治时空》邀请到了浙江导司律师事务所的单莹律师，分享一个典型案件，对于宅基地房屋买卖合同效力问题与拆迁补偿款分配争议相纠葛的情况做一个介绍，为大家做法律风险的提示，同时提供纠纷解决之道。

　　在征地拆迁时，宅基地房屋买卖合同可能无效，但是作为买受人可以分得部分拆迁补偿款。

　　【案例】

　　2016年8月，吴某与吕某某签订房屋买卖合同，涉案房屋的土地性质是农村宅基地，属于集体所有。

　　吴某非该村集体经济组织成员，不具有购买宅基地必须具备的主体资格。合同约定房屋售价为45万元，合同签订当日吴某支付了首付款35万元，剩余款项10万元双方约定在房屋征收或拆迁后，吴某收到拆迁安置补偿费后一次性付清。

　　2019年1月1日，涉案房屋拆迁，补偿款共计107万。吕某某向法院起诉请求确认该房屋买卖合同因违反法律强制性规定而无效，吴某不服，要求参与拆迁款的分配。

　　【解析】

　　买卖双方不属于同一集体组织成员的，根据《土地管理法》第62条的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”因此，农村私有房屋买卖后，出卖人将成为失地农民，不利于保护农民的利益，同时也违反农村集体经济组织的利益，故在当前城乡界限尚未完全打破，土地制度没有变革的情况下，根据现行法律规定，应认定买卖合同无效。

　　根据最高法在北京召开的第八次全国法院民事商事审判工作会议关于农村宅基地买卖案件问题形成的意见，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。浙江省两个试点县市为义乌市和德清县。而在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同仍应认定为无效。

　　合同无效后，法官应综合权衡买卖双方的利益，尤其是出卖人因土地升值或征收补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失，妥善处理房屋的返还与补偿问题。如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款。出卖人要求返还征收利益的，根据双方当事人的过错，适当予以支持。买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，也应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

　　本案中，农村房屋买卖实质上涉及宅基地的转让，宅基地属于农村集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与其特定身份相关联，具有一定的社会福利性质。非同一集体经济组织成员之间房屋买卖，违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效，吕某某需返还吴某已支付的购房款。吴某与吕某某明知案涉房屋无法进行买卖，仍签订买卖合同双方均有过错。但吕某某作为出卖方要求确认合同无效，意图阻止吴某获取案涉房屋的拆迁补偿利益，应承担主要过错。鉴于双方的过错程度以及合同履行情况，结合吕某某可以获得的拆迁利益，法院判决吕某权赔偿吴某损失45万元。